貸し会議室投資

貸し会議室の必須条件!許可物件とは?

貸し会議室の必須条件!許可物件とは?
パンくん
パンくん
貸し会議室投資を始めたいんだけど、どうやって始めるんだろう?立地の良い賃貸物件を借りて始めればいいんかな?

貸し会議室投資にご興味のある方はこのような悩みをお持ちの方もいるでしょう。

アカキン
アカキン
こんにちは、アカキンだ。運営する貸し会議室は10室になる。今では安定的に約40万円の収入をアカキンのポケットに入れてくれるオススメな投資だ。その中で、物件選びは最重要課題。立地はもちろん重要だが、一番重要なのが許可物件かどうかだ。許可物件かそうでないかで、後々大きな問題に発展する可能性があるからだ。じっくり解説しよう。

【アカキンの運用実績】

 

貸し会議室とは?

貸し会議室とは?

貸し会議室(かしかいぎしつ)とは?

会議・打合せをする場所を設備と共に一定時間で貸し出す会議スペースもしくはサービスそのものを言う。採用試験・就職説明会・社内研修・株主総会・債権者集会・趣味のサークル活動などにも使われる。

〈引用元:wikipedia

モノや空間など様々なサービスを共有するシェアビジネスの一種です。

使われ方としては様々です。

 

貸し会議室を運営するためには?

貸し会議室を運営するためには?

貸し会議室を運営するということは、遊休資産である物件を活用するか、営利目的で物件を借りることになります。

大半が後者の物件を借りることに該当するでしょう。

個人で物件を借りる場合は、ほとんど住居目的で借りるのではないでしょうか。

この違いは、消費税がかかるかかからないか。

仮に10万円の賃貸契約をする場合、住居目的なら10万円の家賃でいいのですが、営利目的の場合は事務所として契約するので、10%の消費税がかかり11万円となります。

消費税分を考慮して判断しましょう。

 

許可物件とは?

許可物件とは?
パンくん
パンくん
そもそも許可物件ってなんですか?
アカキン
アカキン
許可物件についてわかりやすくて解説しよう。

可物件とは?

物件のオーナーや管理会社に貸し会議室を運営する許可を得ている物件

貸し会議室を運営するためには許可物件が必須条件です。

そもそもなぜ許可が必要なのか、わかりやすく解説します。

 

なぜ許可物件でないとダメなのか?

なぜ許可物件でないとダメなのか?
パンくん
パンくん
事務所として契約すれば、許可物件として貸し会議室が始められるんですか?
アカキン
アカキン
いや、そうではない。事務所として契約するだけでは不十分だ。ここが貸し会議室の複雑なところだ。

事務所として契約をすれば良いというわけではありません。

貸し会議室は、契約した方と利用する方が異なるというのが特徴。

このような場合を『転貸借』と言います。

貸借とは?

転貸借とは、借りたものを他の第3者に貸す行為

わかりやすくいうと、『又貸し』です。

貸主に言わずに転貸借する行為を『無断転貸借』といい、民法第612条に違反する行為になるのです。

法第612条 無断転貸借の禁止

借主が貸主に無断で転貸借することを禁止していて、転貸借をするには前もって貸主の承諾が必要である事が定められている

無断で転貸借した場合は、民法第612条2項により契約を解除される可能性があります。

よって、貸し会議室を運営するためには転貸借の許可を取る必要があるのです。

パンくん
パンくん
許可物件とは、転貸借の許可が取れた物件ということだったんだ!

 

どうやって転貸借の許可を取るのか?

どうやって転貸借の許可をとるのか?
パンくん
パンくん
じゃあ、オーナーや管理会社から転貸借の許可を取ればいいんだ。…でも、どうやって許可を取るんだろう?
アカキン
アカキン
気づいたかな?個人で難しいのはここなんだ。

転貸借の許可をどう取るのか?その答えは簡単です。

オーナーや管理会社に連絡をして許可を取ればいいのです。

しかし、言うは易く行うは難し。

どうやってオーナーと連絡を取るのか?

どうやって承諾してもらうのか?

ここが問題で、昨今は特に個人情報の取り扱いがきびしく、特定することさえ困難です。

そうなると、不動産会社にお願いすることになるでしょう。

しかし、想像してみてください。

何もない個人が、「転貸借可能な物件を借りたいので教えてください」ときた場合、あなたならどうしますか?

第一印象は、『怪しい』となるのではないでしょうか?

また、転貸の許可を取るために連絡を取らなければいけません。

その時にオーナーや管理会社から転貸借の理由なども聞かれるでしょう。

連絡を取るだけでなく説明する手間、もっと言えば知識を得るために学ぶ時間など承諾を得るために費やす労力は計り知れません。

そこまで個人にしてくれる不動産会社はほとんどないと言うのが現状なのです。

転貸借の許可を取るというのが個人でやる上で最もハードルの高い問題点なのです。

 

アカキンの体験談

アカキンの体験談
アカキン
アカキン
ここではアカキンがスタート時につまづいた体験談についてお話ししたい。

貸し会議室投資を個人のみで運営していくのは困難です。

10室運営をするアカキンが、実際の経験談から許可を得ずやってしまった失敗談とその末路についてお話しします。

 

し会議室を無許可で運営

アカキンが貸し会議室投資をスタートさせたのが2017年6月のこと。

まだまだ数も少なく需要過多の状態だったので、急ピッチで部屋数を増やしていました。

3室まで順調に増えましたが、その後がなかなか増えない。

理由は、物件の空きがないから。

好景気が続き、立地の良い物件はすぐに埋まるという状況でした。

はやく部屋数を増やしたかったことや立地の良い物件がなかなか出てこなかったことから、許可を取らずに貸し会議室運営をスタートさせてしまいました。

当時は無許可で運営していた貸し会議室も多かったからきっと大丈夫だろうと…

運営代行会社からも管理人がいないから問題ないという勧めもあり、運営代行会社が大丈夫というなら大丈夫だろうという甘い考えが当時にはありました。

そして、自主施工することで初期投資130万円をつぎ込みスタートしました。

 

貸借違反からの撤退

無許可で貸し会議室を運営して4ヶ月後のこと、管理会社から電話がありました。

定期点検の案内だろうと無警戒のまま電話に出てみると、

転貸借されていますね?契約違反なので、即契約解除させていただきます。

一方的な電話でした。

もちろん悪いのは完全にアカキンです。

言い逃れもできない状況で、即撤退を余儀なくされました。

収益を得る前だったので、損失額は家賃込みで150万円

これをキッカケに運営代行会社を変え、現在の信頼できる運営代行会社にたどり着いたというわけです。

アカキン
アカキン
悪いのはすべてアカキンのほうだった。150万円は痛かったが、そのおかげで今の信頼できる運営代行会社にたどり着くことができた。そこからはノートラブルで順調に運営できている。

 

まとめ

まとめ

本記事では、貸し会議室投資をスタートする上で、許可物件がいかに大切かを解説してきました。

要点をまとめると、

【許可物件の必要性】

  • 民法612条に違反する
  • 撤退リスクが高まる
  • 投資資金を回収できなくなる

貸し会議室をスタートするためには転貸借の許可を得た許可物件でスタートしましょう。

許可を得ていない場合は、契約を解除される可能性があるからです。

せっかく貸し会議室投資をはじめたのに、契約を解除されてしまっては収益を得るどころか、投資資金を回収することさえできなくなります。

撤退は絶対にあってはならないのです。

撤退リスクを減らすために、転貸借が認められた許可物件で貸し会議室をスタートしましょう!

アカキン
アカキン
アカキンの目的はTwitterでもつぶやいているが、投資仲間を作ることだ。しっかりと知識武装し、本気で貸し会議室をやりたいという方には力になりたいと思っている。ぜひあなたの投資の役に立てればと思っている。

 

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